Audit de fin de décennale et due diligence à l'acquisition : pourquoi faire les deux pour un bâtiment de moins de 10 ans
Vous achetez un bâtiment de moins de 10 ans. Votre due diligence technique relève des fissures, des infiltrations, des équipements défaillants. Le rapport les chiffre et vous négociez le prix. Puis le dossier part aux archives. Or certains de ces désordres engagent la responsabilité décennale des constructeurs. Personne ne les a qualifiés, personne ne les a déclarés. C’est précisément le rôle de l’audit de fin de décennale.
Deux missions, deux questions différentes
La due diligence répond à une question d’acheteur : que vaut réellement cet actif ? L’audit de fin de décennale répond à une question de propriétaire : quels désordres relèvent de la garantie ? Et comment les faire prendre en charge ?
| Due diligence à l’acquisition | Audit de fin de décennale | |
|---|---|---|
| Moment | Avant la signature | En 8e ou 9e année après la réception |
| Question | Quel prix, quels risques, quel budget travaux ? | Quels désordres relèvent de la décennale ? |
| Livrable | Rapport d’état, plan de travaux chiffré, points de négociation | Qualification de chaque désordre, dossier pour les assureurs |
| Destinataire | L’acquéreur et son financeur | Les assureurs, puis l’avocat si besoin |
Les deux rapports se suivent. Le premier alimente le second.
Ce que la due diligence relève, et ce qu’elle ne fait pas
La due diligence décrit l’état du bâtiment et chiffre les travaux à prévoir. Elle sert votre décision d’achat. Elle ne traite pas la garantie décennale.
Concrètement, l’auditeur de due diligence ne qualifie pas les désordres au sens de l’article 1792 du Code civil. Il ne les rattache pas à un lot ni à une entreprise. Il ne prépare aucune déclaration. Un désordre noté dans son rapport reste donc une ligne de budget.
Pourtant, sur un bâtiment récent, plusieurs de ces désordres relèvent souvent de la décennale. Une fissure qui menace la solidité en fait partie. Une infiltration qui rend des bureaux inexploitables aussi. Ces désordres sont à la charge des constructeurs et de leurs assureurs, pas de votre plan de travaux.
Le rapport de due diligence garde une vraie valeur. Il date l’apparition des désordres et les localise. L’auditeur de fin de décennale s’en servira.
Votre due diligence a relevé des désordres ? ADECI les qualifie au regard de la garantie décennale et prépare votre dossier pour les assureurs. Demandez votre devis.
Ce que l’audit de fin de décennale fait de ces désordres
L’auditeur de fin de décennale part du rapport de due diligence. Il visite ensuite le bâtiment pour relever les désordres apparus depuis. Beaucoup mettent des années à se manifester.
Il qualifie ensuite chaque désordre. Compromet-il la solidité de l’ouvrage ? Le rend-il impropre à sa destination ? Ces deux critères de l’article 1792 font basculer un désordre dans la garantie.
Il vérifie aussi le procès-verbal de réception. Sa date fixe l’échéance, selon l’article 1792-4-1 du Code civil. Un désordre apparent et non réservé à la réception échappe en principe à la décennale. L’auditeur écarte ces cas pour ne pas encombrer votre dossier.
Enfin, il rattache chaque désordre au lot concerné. Vous savez alors quelle entreprise, et quel assureur, mettre en cause.
Comment présenter les désordres aux assureurs
Un désordre mal décrit se fait refuser. L’audit de fin de décennale produit un dossier que l’assureur peut instruire sans relance.
Si le bâtiment dispose d’une assurance dommages-ouvrage, vous déclarez d’abord à cet assureur. Les clauses types de l’article A. 243-1 du Code des assurances fixent le contenu minimal de la déclaration. Elle indique la date de réception, la date d’apparition des dommages, leur description et leur localisation. L’assureur dispose ensuite de 60 jours pour prendre position, selon l’article L. 242-1.
Beaucoup d’actifs tertiaires n’ont pourtant aucune dommages-ouvrage. L’article L. 242-1 en dispense certains maîtres d’ouvrage professionnels. Vous vous tournez alors vers les assureurs décennaux des constructeurs. Les attestations annexées à votre acte d’achat les identifient, comme l’impose l’article L. 243-2. Un simple courrier n’interrompt pas le délai à leur égard. Il faut une action en justice, au sens de l’article 2241 du Code civil. Votre avocat la mène. L’audit lui fournit le dossier technique.
Dans les deux cas, chaque désordre arrive avec sa qualification, ses photos et son origine probable. Le rapport de due diligence vient prouver son antériorité.
Le bon calendrier pour un bâtiment de moins de 10 ans
L’âge du bâtiment au jour de l’achat fixe votre marge de manœuvre. Nous recommandons trois jalons.
- Avant la signature : due diligence technique, pour fixer le prix et relever les désordres.
- En 8e ou 9e année après la réception : audit de fin de décennale, pour qualifier les désordres et constituer le dossier.
- Avant le dixième anniversaire : déclaration aux assureurs et, si besoin, action contre les constructeurs.
Un désordre grave relevé en due diligence ne doit pas attendre la neuvième année. Faites-le qualifier dès l’acquisition. Les deux missions restent distinctes : leurs destinataires et leurs exigences de preuve diffèrent.
Ce que vous perdez en n’en faisant qu’une
Sans due diligence, vous payez le prix d’un actif sain pour un bâtiment qui ne l’est peut-être pas.
Sans audit de fin de décennale, vous financez vous-même des réparations que les assureurs devaient prendre en charge. Le dixième anniversaire passé, ce droit disparaît.
Notaires, avocats et property managers le constatent souvent : l’oubli ne vient pas d’une négligence. Il vient d’un calendrier que personne ne porte après la signature. Fixez-le dès l’acquisition.
Article de Nicolas BONNET – Directeur Technique de ADECI – Créer le 03/10/2026 – Modifié le 03/10/2026
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La garantie décennale est-elle transmise à l'acquéreur d'un bâtiment de moins de 10 ans ?
Oui. La garantie décennale accompagne l'ouvrage. L'acquéreur peut agir contre les constructeurs jusqu'au dixième anniversaire de la réception.
La due diligence technique protège-t-elle mes recours décennaux ?
Non. Elle relève et chiffre les désordres, sans les qualifier ni les déclarer. L'audit de fin de décennale prend le relais avant l'échéance.
Que contient un dossier de déclaration aux assureurs ?
La date de réception, la date d'apparition des dommages, leur description et leur localisation. L'auditeur y ajoute la qualification décennale, des photos et le lot concerné.