Plan pluriannuel de travaux en copropriété (PPT) : l'obligation réglementaire expliquée aux syndics
Votre copropriété a plus de quinze ans. Le syndic a inscrit le sujet à l’ordre du jour. Les copropriétaires demandent pourquoi ils devraient payer une étude de plus.
L'essentiel en 30 secondes
Le plan pluriannuel de travaux s'impose à toute copropriété d'habitation de plus de 15 ans.
Le document couvre dix ans. Il liste les travaux, chiffre leur coût, les hiérarchise et propose un échéancier.
Seul un professionnel répondant au décret du 25 avril 2022 peut l'établir. Il doit prouver son indépendance.
Un PPT adopté abaisse la dotation minimale au fonds de travaux à 2,5 % du montant des travaux programmés.
Dans les secteurs délimités par une commune, le projet de PPT vaut diagnostic structurel sous certaines conditions.
À partir de janvier 2028, le syndic devra déclarer le PPT au registre national des copropriétés.
Ce qu’ADECI réalise : le projet de plan pluriannuel de travaux. Votre assemblée générale le vote, et le transforme ainsi en plan pluriannuel de travaux.
Votre copropriété a plus de quinze ans. Le syndic a inscrit le sujet à l’ordre du jour. Les copropriétaires demandent pourquoi ils devraient payer une étude de plus.
Cette page répond à ces questions. Elle décrit l’obligation, son contenu exact, les compétences exigées du prestataire et le déroulé du vote. Elle explique aussi comment le plan pluriannuel de travaux s’articule avec les autres diagnostics de copropriété.
ADECI est un bureau d’études techniques indépendant du bâtiment existant. Nous établissons le projet de plan pluriannuel de travaux de votre copropriété. Nous ne vendons ni énergie, ni travaux. Cette indépendance change la nature du document que vous recevez.
Qu'est-ce que le plan pluriannuel de travaux ?
Le plan pluriannuel de travaux programme, sur dix ans, les travaux que votre immeuble devra financer. Il ne se limite pas à une liste. Il chiffre, hiérarchise et étale les interventions dans le temps.
L’article 171 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a créé cette obligation. Il a introduit un nouvel article 14-2 dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
L’objectif du législateur tient en une phrase. Il veut sortir les copropriétés de la gestion d’urgence, où chaque désordre déclenche un appel de fonds exceptionnel.
PPPT ou PPT : deux mots pour deux étapes
La confusion revient à chaque assemblée générale. Elle porte sur une distinction simple.
Le PPPT désigne le projet de plan pluriannuel de travaux. C’est le document technique que produit le prestataire. Il propose, il n’engage pas.
Le PPT désigne le plan que l’assemblée générale a adopté, en tout ou partie. Il engage alors la copropriété sur les postes votés.
Autrement dit : le professionnel livre un PPPT, l’assemblée générale fabrique un PPT. Cette page emploie « PPT » au sens large, sauf mention contraire.
Cette distinction délimite exactement notre intervention. ADECI établit le projet de plan pluriannuel de travaux. Votre assemblée générale le vote, en tout ou partie. Ce vote transforme notre projet en plan pluriannuel de travaux, qui engage alors la copropriété.
Nous ne décidons donc rien à votre place. Nous vous donnons la matière technique et chiffrée qui rend la décision possible.
Ce que le PPT n'est pas
Le PPT ne vous oblige pas à réaliser les travaux qu’il identifie. L’assemblée générale garde la main sur chaque décision.
Le PPT ne remplace pas non plus une étude de conception. Il chiffre au stade de l’estimation sommaire, pas au niveau d’un dossier de consultation des entreprises.
Enfin, le PPT ne se substitue pas au diagnostic de performance énergétique collectif. Les deux documents se nourrissent l’un l’autre, sans se confondre.
Ce que le PPT n'est pas
Le PPT ne vous oblige pas à réaliser les travaux qu’il identifie. L’assemblée générale garde la main sur chaque décision.
Le PPT ne remplace pas non plus une étude de conception. Il chiffre au stade de l’estimation sommaire, pas au niveau d’un dossier de consultation des entreprises.
Enfin, le PPT ne se substitue pas au diagnostic de performance énergétique collectif.
Les deux documents se nourrissent l’un l’autre, sans se confondre.
Quelles copropriétés doivent réaliser un plan pluriannuel de travaux ?
Trois conditions déterminent votre situation. Elles se cumulent.struction et de réhabilitation en France comme à l’international :
Condition 1 : un immeuble à destination d'habitation
L’obligation vise les immeubles soumis au statut de la copropriété, à destination totale ou partielle d’habitation. Un immeuble mixte, avec des commerces en pied d’immeuble, entre donc dans le champ.
Une copropriété exclusivement tertiaire échappe à cette obligation. D’autres textes s’appliquent alors, notamment le dispositif Éco Énergie Tertiaire.
Condition 2 : la barre des quinze ans
L’article 14-2 fixe le déclencheur avec précision. L’obligation naît à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction.
Retenez la date de réception, pas la date du permis ni celle de la première occupation. Le procès-verbal de réception fait foi.
Condition 3 : la date d'entrée en vigueur selon la taille
La loi Climat et Résilience a échelonné l’application sur trois ans. Ce calendrier est aujourd’hui entièrement déployé.
Aucune copropriété d’habitation de plus de quinze ans n’échappe donc plus au calendrier. Une petite copropriété de douze lots à Enghien-les-Bains relève de la même règle. Une résidence de trois cents logements à Cergy également.
La seule dispense prévue par la loi
Un diagnostic technique global dispense du PPT, à une condition stricte. Le DTG doit ne faire apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes. La copropriété se trouve alors dispensée, pendant la durée de validité du diagnostic.
Cette dispense reste rare en pratique. Un immeuble de plus de quinze ans présente presque toujours un poste à programmer. Ne serait-ce qu’un ravalement ou une étanchéité.
Que doit contenir un plan pluriannuel de travaux ?
L’article 14-2 impose quatre volets. Un document qui en omet un ne remplit pas l’obligation.
| Volet réglementaire | Ce que la copropriété doit y trouver |
|---|---|
| 1. Liste des travaux | Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. |
| 2. Niveau de performance | L’estimation du niveau de performance énergétique que les travaux permettent d’atteindre. |
| 3. Estimation et hiérarchisation | Une estimation sommaire du coût de ces travaux, assortie de leur hiérarchisation. |
| 4. Échéancier | Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années. |
Le texte précise aussi la méthode. Le prestataire élabore le plan à partir d’une analyse du bâti et des équipements. Il s’appuie aussi sur le diagnostic de performance énergétique. Il exploite enfin le diagnostic technique global, le cas échéant.
Ce qui distingue un bon PPT d'un catalogue de lignes
Un PPT faible se reconnaît vite. Il aligne des postes génériques, avec des ratios au mètre carré et sans visite sérieuse.
Un PPT utile part de désordres observés, relie une fissure à son origine, rattache un défaut d’étanchéité à un ouvrage précis et date la mise en service de chaque équipement vieillissant.
La hiérarchisation fait le reste du travail. Elle sépare ce qui menace la sécurité de ce qui relève du confort. Elle indique aussi les séquences techniques à respecter.
Prenons un exemple courant. Isoler une façade avant d’avoir traité les infiltrations en toiture-terrasse revient à emprisonner l’humidité dans la paroi. Un PPT sérieux ordonne ces deux postes dans le bon sens et l’écrit noir sur blanc.
Votre copropriété doit produire son PPT ? ADECI établit le projet de plan pluriannuel de travaux que votre assemblée générale votera. Décrivez-nous votre immeuble : nombre de lots, année de réception, diagnostics déjà réalisés. Nous revenons vers vous avec un périmètre de mission chiffré. Demander un devis de projet de PPT
Qui peut réaliser le plan pluriannuel de travaux ?
C’est le point le plus mal connu des conseils syndicaux. Le législateur n’a pas ouvert cette mission à tout le monde.
Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixe les compétences et les garanties exigées. Il s’impose à toute personne qui établit un projet de PPT.
Les compétences exigées
Le prestataire doit maîtriser un socle technique large :
– les modes constructifs traditionnels et contemporains, en gros œuvre comme en second œuvre ;
– les bâtiments, produits et matériaux de construction, ainsi que les équipements techniques ;
– les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
– la thermique des bâtiments et les améliorations énergétiques envisageables ;
– l’évaluation et la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
– la terminologie technique et juridique du secteur ;
– les textes relatifs aux normes sanitaires et de sécurité applicables à l’habitat.
Les justificatifs acceptés
Le décret admet trois preuves de qualification. Premier cas : un diplôme d’enseignement supérieur d’au moins trois ans dans les techniques du bâtiment. Deuxième cas : un titre professionnel ou une certification de qualification professionnelle équivalente. Troisième cas : une attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel du domaine.
Le syndic a tout intérêt à demander ces pièces avant la signature. Elles se réclament en une ligne de courriel.
Les garanties d'indépendance
Le décret va plus loin que la compétence. Il exige une attestation sur l’honneur d’impartialité et d’indépendance.
Cette indépendance vise trois cibles : le syndic, les fournisseurs d’énergie et les entreprises susceptibles d’intervenir sur l’immeuble. Le prestataire doit également justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.
La raison de cette exigence saute aux yeux. Un opérateur qui vend ensuite les travaux qu’il a recommandés se trouve en situation de conflit d’intérêts.
Le sujet dont personne ne parle : la pénurie de prestataires
Le député Stéphane Viry a interrogé le gouvernement sur ce point le 1eravril 2025. Il signalait que moins d’une dizaine d’acteurs pouvaient réaliser ces études dans le Grand Est.
La réponse ministérielle, publiée le 3 février 2026, refuse d’assouplir le calendrier. Elle recense, au 1er septembre 2025, au moins 1 900 bureaux d’études et sociétés d’architecture. Elle y ajoute 5 500 diagnostiqueurs immobiliers certifiés.
Le même échange rappelle l’ampleur du chantier. La France compte 526 063 copropriétés immatriculées. Le ministère estime à environ 400 000 celles qui doivent produire ce document.
Conséquence concrète pour un syndic : les délais s’allongent en fin d’année. Les ordres du jour d’assemblée générale se remplissent alors. Lancez la consultation plusieurs mois avant l’AG.
La mission ADECI : du projet de plan au plan voté
Notre mission consiste à établir le projet de plan pluriannuel de travaux de votre copropriété. Ce projet répond point par point aux quatre volets de l’article 14-2. Il répond aussi aux compétences et garanties du décret du 25 avril 2022.
Votre assemblée générale reprend ensuite la main. Elle adopte tout ou partie du projet. Ce vote transforme le document en plan pluriannuel de travaux.
Nous restons à votre disposition entre ces deux temps. Nous présentons le projet au conseil syndical, puis en séance si vous le souhaitez.
Ce que vous recevez
- Le rapport de projet de plan pluriannuel de travaux, complet et conforme à l’article 14-2.
- Un état des désordres observés, photographié, daté et localisé bâtiment par bâtiment.
- L’estimation sommaire du coût de chaque poste, hiérarchisée par urgence technique et réglementaire.
- L’échéancier sur dix ans, calé sur la capacité financière de la copropriété.
- L’estimation du niveau de performance énergétique atteignable selon les scénarios retenus.
- Nos justificatifs de compétences, notre attestation d’impartialité et d’indépendance, notre attestation d’assurance.
- Une note de synthèse destinée à l’assemblée générale, rédigée pour des copropriétaires non techniciens.
Notre méthode, en cinq temps
1. Cadrage et collecte documentaire.
Nous réunissons le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale des dernières années, le carnet d’entretien, les diagnostics existants et les contrats de maintenance. Cette étape révèle souvent des désordres déjà signalés et jamais traités.
2. Visite technique du bâti et des équipements.
Nos ingénieurs parcourent les parties communes, les toitures accessibles, les sous-sols, les gaines et les locaux techniques. Nous documentons chaque désordre par des photographies datées et localisées.
3. Analyse énergétique.
Nous exploitons le DPE collectif ou l’audit énergétique lorsqu’ils existent. Nous estimons ensuite le niveau de performance atteignable selon les scénarios de travaux retenus.
4. Chiffrage et hiérarchisation.
Nous estimons chaque poste au stade sommaire, à partir de références de marché en Île-de-France. Nous classons ensuite les travaux par urgence technique et réglementaire.
5. Échéancier et restitution.
Nous construisons le plan sur dix ans, puis nous le présentons au conseil syndical. Nous intervenons aussi en assemblée générale pour répondre directement aux copropriétaires.
Cette présentation en AG change souvent l’issue du vote. Un copropriétaire comprend mieux une toiture-terrasse en fin de vie quand il en voit la photo.
Comment le PPT se vote-t-il en assemblée générale ?
Le vote se déroule en deux temps distincts. Beaucoup de syndics les confondent, ce qui fragilise la décision.
Premier temps : décider de faire élaborer le projet
Le syndic inscrit à l’ordre du jour la question de l’élaboration du projet. Il y ajoute ses modalités générales de mise en œuvre. L’assemblée générale se prononce ensuite à la majorité simple. Seules comptent les voix des copropriétaires présents ou représentés, soit la majorité de l’article 24.
C’est à ce stade que la copropriété choisit son prestataire et son budget d’étude.
Second temps : adopter tout ou partie du projet
Le prestataire remet ensuite son projet. Le syndic le présente à la première assemblée générale qui suit son élaboration.
Le projet fait souvent apparaître des travaux nécessaires dans les dix prochaines années. L’assemblée se prononce alors sur l’adoption de tout ou partie du plan. Elle statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit la majorité de l’article 25.
L’assemblée peut n’adopter qu’une partie du plan. Elle peut aussi le rejeter. Le syndic réinscrit alors la question aux ordres du jour suivants.
La durée et l'actualisation
Le plan couvre dix ans. La copropriété l’actualise ensuite tous les dix ans.
Ce délai constitue un maximum, pas une règle de bonne gestion. Un sinistre important, un changement de réglementation ou une campagne de travaux lourde justifient une révision anticipée.
PPT et fonds de travaux : l'effet direct sur les charges
L’article 14-2-1 de la loi de 1965 relie le plan aux appels de fonds. Cette articulation intéresse beaucoup les copropriétaires.
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d’habitation doivent constituer un fonds de travaux. Les immeubles de moins de dix lots n’échappent plus à cette règle.
Le calcul de la cotisation annuelle minimale suit deux cas de figure.
| Situation de la copropriété | Cotisation annuelle minimale |
|---|---|
| Sans plan pluriannuel de travaux adopté | 5 % du budget prévisionnel |
| Avec un plan pluriannuel de travaux adopté | 2,5 % du montant des travaux programmés dans le plan, sans descendre sous 5 % du budget prévisionnel |
Ce mécanisme mérite une lecture attentive. Sur un immeuble aux besoins lourds, la cotisation grimpe mécaniquement. Sur un immeuble bien entretenu, elle reste calée sur le plancher.
L’assemblée générale peut par ailleurs suspendre les cotisations. Il faut alors que le fonds dépasse la moitié des travaux prévus au plan adopté.
Le fonds de travaux finance également l’élaboration du PPT lui-même, ainsi que les diagnostics rendus obligatoires. Autrement dit, la copropriété dispose déjà, le plus souvent, de la ressource nécessaire.
PPT, DTG, DPE collectif, audit énergétique, diagnostic structurel : qui fait quoi ?
Cinq documents circulent aujourd’hui dans les copropriétés. Leurs périmètres se recoupent partiellement, ce qui nourrit la confusion.
| Document | Base réglementaire | Objet principal | Qui est concerné |
|---|---|---|---|
| Plan pluriannuel de travaux (PPT) | Art. 14-2, loi du 10 juillet 1965 | Programmer et chiffrer dix ans de travaux | Copropriétés d’habitation de plus de 15 ans |
| Diagnostic technique global (DTG) | Art. L. 731-1 et suivants du CCH | Photographier l’état général du bâti, des équipements et de la gestion technique | Obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans mis en copropriété ; facultatif sur vote de l’AG |
| DPE collectif | Art. L. 126-31 du CCH | Classer la performance énergétique de l’immeuble entier | Immeubles d’habitation dont le permis de construire précède le 1<sup>er</sup> janvier 2013 |
| Audit énergétique | Réglementation rénovation énergétique | Détailler des scénarios chiffrés de rénovation énergétique | Selon le dispositif d’aide ou l’opération visée |
| Diagnostic structurel | Art. L. 126-6-1 du CCH, décret n° 2025-814 du 12 août 2025 | Décrire les désordres portant atteinte à la solidité et évaluer les risques | Bâtiments d’habitation collectifs de plus de 15 ans situés dans un secteur délimité par la commune |
Le point que peu de syndics connaissent : le PPT vaut diagnostic structurel
La loi du 9 avril 2024 contre l’habitat dégradé a créé un diagnostic structurel. Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 en a fixé les modalités. Un arrêté du 22 août 2025 en a défini le modèle de rapport.
Une commune peut délimiter, par délibération de son conseil municipal, des secteurs où ce diagnostic devient obligatoire. Les propriétaires et syndics disposent alors de dix-huit mois après notification pour transmettre le rapport à la commune.
Or l’article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit une équivalence explicite. L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux satisfait cette obligation. Une condition s’applique : son auteur justifie des compétences requises pour le diagnostic structurel.
Cette condition mérite votre attention. Ces compétences portent sur la stabilité des ouvrages et les calculs de structure. Elles couvrent aussi les pathologies du bâtiment et les risques liés aux sols. Le décret exige aussi une assurance de responsabilité civile professionnelle d’un million d’euros par sinistre.
Un PPT établi par un intervenant sans culture structurelle ne vous couvrira donc pas sur ce terrain. Vous risquez de payer deux études là où une seule suffisait.
C’est précisément la raison pour laquelle ADECI aborde le PPT par la structure. Notre pôle structure et clos couvert constitue le socle de nos missions patrimoniales.
Le PPT devra être déclaré au registre national des copropriétés
Une échéance approche, et beaucoup de syndics l’ignorent encore. Elle transforme le PPT en donnée publique et opposable.
Le décret n° 2025-831 du 19 août 2025 a refondu le registre national des copropriétés. Un arrêté du 23 juin 2026 en a fixé les nouvelles rubriques déclaratives. Le Journal officiel l’a publié le 19 juillet 2026.
Ce que le syndic devra déclarer
Parmi les nouvelles données figurent trois lignes qui portent directement sur le plan pluriannuel de travaux :
- l’inscription du plan pluriannuel de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale ;
- son adoption, totale ou partielle ;
- la date de la décision correspondante.*
Le registre s’enrichit aussi de l’existence et de la date du DPE collectif et du diagnostic structurel. Il accueille également l’identifiant du référentiel national des bâtiments. Les caractéristiques techniques de l’immeuble et ses systèmes de chauffage, de ventilation et d’ascenseurs s’y ajoutent.
Le calendrier
Ces nouvelles rubriques s’appliquent dix-huit mois après la publication de l’arrêté, soit janvier 2028. Le syndic met ensuite ces données à jour chaque année.
Ce que cela change concrètement
Trois conséquences méritent votre attention.
La donnée devient publique. Une partie des informations du registre reste consultable librement. L’absence de PPT adopté se lira donc de l’extérieur.
Le défaut de déclaration expose à une astreinte. L’article L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit une astreinte pouvant atteindre 20 € par lot et par semaine, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois.
Les subventions dépendent du registre. Une copropriété dont les données ne sont pas à jour ne peut pas obtenir certaines subventions de l’État ou des collectivités territoriales.
Le message pour un syndic tient en une phrase. Le PPT cesse d’être une affaire interne à la copropriété. Il devient une ligne déclarative, avec une date et une sanction à la clé.
Que risque une copropriété qui n'a pas de plan pluriannuel de travaux ?
Aucune amende ne frappe directement le syndicat des copropriétaires. Cette absence de sanction pénale explique une partie des retards constatés.
Les conséquences existent pourtant, et elles pèsent lourd.
L’intervention de l’autorité administrative. L’administration peut demander au syndic communication du plan. Faute de transmission, elle peut faire élaborer ou actualiser le projet d’office, aux frais du syndicat.
La responsabilité du syndic. Le syndic qui n’inscrit pas la question à l’ordre du jour manque à son obligation légale. Ce manquement s’apprécie en cas de sinistre ultérieur.
La responsabilité du syndicat. Le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés par un défaut d’entretien des parties communes. Un refus répété de voter des travaux identifiés affaiblit sa position.
Le prix des lots. L’acquéreur d’un lot reçoit une information de plus en plus complète. Une copropriété sans plan, sans DPE collectif et sans fonds constitué inquiète les acheteurs et leurs banques.
Le coût de l’urgence. C’est la conséquence la plus mesurable. Une réfection programmée coûte moins cher qu’une réparation en urgence, avec échafaudage posé dans la précipitation et entreprise choisie faute de mieux.
Les six erreurs qui affaiblissent un plan pluriannuel de travaux
Nos missions d’audit patrimonial en Île-de-France font ressortir les mêmes défauts.
1. Un chiffrage au ratio, sans visite approfondie. Le prestataire applique un prix au mètre carré à des surfaces relevées sur plan. Le résultat s’écarte des devis réels dès la première consultation d’entreprises.
2. L’absence de hiérarchisation réelle. Le document classe les travaux par corps d’état, pas par urgence. Le conseil syndical ne sait alors pas par où commencer.
3. Un volet énergétique déconnecté du bâti. Le plan préconise une isolation par l’extérieur sans traiter les infiltrations ni vérifier la tenue du support. Notre page diagnostic ETICS détaille ce risque.
4. L’oubli des équipements. Ascenseurs, chaufferie, colonnes montantes, ventilation : ces postes concentrent des budgets élevés et des obligations de sécurité. Ils disparaissent pourtant de nombreux plans.
5. Un prestataire en conflit d’intérêts. L’opérateur qui établit le plan propose ensuite les travaux ou l’ingénierie financière associée. Le décret de 2022 interdit cette configuration, et pourtant elle persiste.
6. Un échéancier irréaliste. Le plan concentre trois opérations lourdes sur les deux premières années. La copropriété ne peut pas les financer, et le plan reste lettre morte.
Le point que peu de syndics connaissent : le PPT vaut diagnostic structurel
La loi du 9 avril 2024 contre l’habitat dégradé a créé un diagnostic structurel. Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 en a fixé les modalités. Un arrêté du 22 août 2025 en a défini le modèle de rapport.
Une commune peut délimiter, par délibération de son conseil municipal, des secteurs où ce diagnostic devient obligatoire. Les propriétaires et syndics disposent alors de dix-huit mois après notification pour transmettre le rapport à la commune.
Or l’article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit une équivalence explicite. L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux satisfait cette obligation. Une condition s’applique : son auteur justifie des compétences requises pour le diagnostic structurel.
Cette condition mérite votre attention. Ces compétences portent sur la stabilité des ouvrages et les calculs de structure. Elles couvrent aussi les pathologies du bâtiment et les risques liés aux sols. Le décret exige aussi une assurance de responsabilité civile professionnelle d’un million d’euros par sinistre.
Un PPT établi par un intervenant sans culture structurelle ne vous couvrira donc pas sur ce terrain. Vous risquez de payer deux études là où une seule suffisait.
C’est précisément la raison pour laquelle ADECI aborde le PPT par la structure. Notre pôle structure et clos couvert constitue le socle de nos missions patrimoniales.
Pourquoi confier votre projet de PPT à ADECI ?
ADECI est un bureau d’études techniques indépendant, spécialisé dans le bâtiment existant. Nicolas Bonnet, son fondateur et directeur technique, a exercé chez DEKRA Industrial, Qualiconsult, AERB et APAVE. Il a créé le cabinet ensuite.
Trois choix structurent nos projets de plan pluriannuel de travaux.
Nous partons de la structure, pas du tableur. Nos ingénieurs diagnostiquent d’abord le bâti : fondations, structure porteuse, façades, toitures. Le chiffrage vient ensuite, adossé à des désordres réels.
Nous ne vendons ni travaux ni énergie. Nous n’avons aucun intérêt à gonfler un poste ou à orienter un scénario. Notre attestation d’impartialité et d’indépendance n’est pas une formalité, c’est notre modèle économique.
Nous couvrons huit pôles d’expertise. Structure, sécurité incendie, accessibilité, installations classées, performance énergétique, acoustique, maîtrise des risques et patrimoine bâti. Un immeuble d’habitation avec un ERP en rez-de-chaussée mobilise plusieurs de ces compétences dans un seul document.
Notre zone d’intervention couvre Paris et toute l’Île-de-France. Nos bureaux se situent au 59 rue de Ponthieu, dans le 8eme arrondissement.
Faites de votre PPT un outil de décision, pas une formalité
Le plan pluriannuel de travaux se réduit trop souvent à une case à cocher. Il mérite mieux.
Bien construit, il donne au conseil syndical une visibilité à dix ans sur les charges de travaux. Il désamorce les appels de fonds surprises. Il rassure les acquéreurs et leurs banques. Dans les secteurs concernés, il tient lieu de diagnostic structurel. À partir de 2028, il deviendra une ligne déclarative au registre national des copropriétés.
Mal construit, il coûte le prix d’une étude sans rien changer à la gestion de l’immeuble.
ADECI établit le projet de plan pluriannuel de travaux de votre copropriété, en Île-de-France. Votre assemblée générale le vote, et le transforme en plan pluriannuel de travaux. Bureau d’études indépendant, huit pôles d’expertise, aucune vente de travaux ni d’énergie.
Décrivez-nous votre copropriété : nombre de lots, année de réception, diagnostics disponibles, échéance de votre prochaine assemblée générale. Nous revenons vers vous avec un périmètre de mission chiffré.
Demander un devis de projet de plan pluriannuel de travaux — ou appelez le 01 88 83 34 79.
ADECI — 59 rue de Ponthieu, Bureau 326, 75008 Paris. Interventions à Paris et dans toute l’Île-de-France.
Sources réglementaires
- Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixant les compétences et garanties requises pour établir le projet de plan pluriannuel de travaux
- Décret n° 2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs
- Réponse ministérielle à la question écrite n° 5512, publiée le 3 février 2026
- Le plan pluriannuel de travaux en copropriété — Institut national de la consommation
- Décret n° 2025-831 du 19 août 2025 relatif au registre national des copropriétés
- Arrêté du 23 juin 2026 modifiant l’arrêté du 10 octobre 2016 relatif au registre national des copropriétés
Qui sommes-nous ?
Chez ADECI, nous capitalisons sur notre riche expérience pour vous fournir des diagnostics fiables et des préconisations pragmatiques, adaptés à la réalité de vos ouvrages.
Contact Direct
Oui, pour toute copropriété d'habitation dont la réception des travaux de construction remonte à plus de quinze ans. Le calendrier d'application de la loi Climat et Résilience s'est achevé le 1er janvier 2025. Les copropriétés de 50 lots et moins entrent dans le dispositif depuis cette date. Aucun report n'a suivi. Le gouvernement a explicitement refusé d'assouplir ce calendrier. Il l'a écrit le 3 février 2026, en réponse à la question écrite n° 5512.
Le DTG dresse un état des lieux général. Il couvre l'état apparent des parties communes et des équipements. Il examine la situation au regard des obligations légales. Il propose des améliorations de gestion technique. Il intègre enfin le DPE et une estimation des travaux sur dix ans. Le PPT poursuit un objectif plus resserré : programmer et hiérarchiser les travaux sur dix ans. Un DTG récent alimente directement le PPT. Un cas particulier existe. Le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans. La copropriété se trouve alors dispensée de PPT, pendant la durée de validité du DTG.
Oui, depuis le 1er janvier 2025, dès lors que l'immeuble a plus de quinze ans. La loi ne prévoit aucun seuil d'exemption par la taille. Les petites copropriétés bénéficient simplement d'un document plus court. Le coût de l'étude reste proportionné au nombre de lots et à la complexité des équipements.
Aucun tarif réglementé n'existe. Le prix dépend du nombre de lots, du nombre de bâtiments et de l'âge de l'immeuble. La complexité des équipements techniques et les diagnostics déjà disponibles pèsent aussi. Un immeuble unique de vingt lots avec chauffage individuel demande peu de temps. Une résidence de six bâtiments avec chaufferie collective et trois ascenseurs en demande bien plus. Demandez systématiquement un périmètre de mission écrit avant de comparer deux offres. Deux prix très éloignés recouvrent presque toujours deux profondeurs d'étude différentes.
Oui. Le fonds de travaux finance l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, ainsi que les diagnostics rendus obligatoires. Il couvre également les travaux inscrits au plan adopté et les travaux d'urgence. Il finance aussi certains travaux de sécurité ou d'économie d'énergie hors plan. La plupart des copropriétés disposent donc déjà de la ressource nécessaire à l'étude.
Le diagnostic GN8 porte spécifiquement sur les conditions d’évacuation des personnes en situation de handicap en cas d’incendie ou d’urgence. C'est un volet crucial de la sécurité liés à l'accessibilité des bâtiments.
Le projet reste un document technique valable, mais il n'engage pas la copropriété. Le syndic doit réinscrire la question de l'adoption aux ordres du jour des assemblées suivantes. En pratique, un rejet traduit souvent un défaut de pédagogie plus qu'un désaccord de fond. La présentation du plan en séance par son auteur améliore nettement le taux d'adoption.
Pas nécessairement. L'article L. 126-6-1 du code de la construction et de l'habitation tranche ce point. L'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux satisfait l'obligation de diagnostic structurel. Une condition s'applique toutefois. L'auteur du plan doit justifier des compétences exigées pour le diagnostic structurel. Elles portent notamment sur la stabilité des ouvrages et les risques liés aux sols. Vérifiez ce point avant de retenir un prestataire, sinon vous financerez deux études.
Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixe les exigences. Le prestataire justifie de compétences en modes constructifs, matériaux, pathologies du bâtiment, thermique et réglementation sanitaire et de sécurité. Il prouve sa qualification de trois façons possibles. Un diplôme d'enseignement supérieur d'au moins trois ans dans les techniques du bâtiment convient. Un titre professionnel équivalent ou une inscription à un ordre professionnel également. Il fournit enfin une attestation d'impartialité et d'indépendance. Elle vise le syndic, les fournisseurs d'énergie et les entreprises intervenant sur l'immeuble. Une assurance de responsabilité civile professionnelle complète le dossier.
Oui, à partir de janvier 2028. Le décret n° 2025-831 du 19 août 2025 a refondu le registre national des copropriétés. L'arrêté du 23 juin 2026 en a enrichi les données déclaratives. Le syndic devra y indiquer l'inscription du plan pluriannuel de travaux à l'ordre du jour. Il déclarera aussi son adoption, totale ou partielle, et la date de la décision. Le registre accueillera aussi l'existence et la date du DPE collectif et du diagnostic structurel. Ces données se mettent à jour chaque année. Un défaut de déclaration expose à une astreinte, et bloque l'accès à certaines subventions publiques.
Votre assemblée générale, et elle seule. ADECI établit le projet de plan pluriannuel de travaux. Ce projet suit l'article 14-2 de la loi de 1965 et le décret du 25 avril 2022. Le syndic le présente ensuite à la première assemblée générale qui suit son élaboration. L'assemblée adopte tout ou partie du projet, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce vote transforme le projet en plan pluriannuel de travaux. Le plan engage alors la copropriété sur les postes retenus.
Oui, la copropriété actualise le plan tous les dix ans. Une actualisation anticipée s'impose toutefois dans plusieurs cas. Une opération lourde modifie l'ordre des priorités. Un désordre structurel apparaît. Une évolution réglementaire touche la sécurité ou la performance énergétique de l'immeuble.
Non. Ce sont deux obligations distinctes, avec deux bases réglementaires et deux calendriers. Le DPE collectif relève de l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation. Il s'applique aux immeubles d'habitation dont le permis de construire précède le 1er janvier 2013. Les copropriétés de moins de 50 lots entrent dans le dispositif depuis le 1er janvier 2026. Le DPE collectif nourrit le volet énergétique du PPT, donc réalisez-le en amont quand c'est possible.