Audit de fin de décennale ou DTG : lequel choisir, et quand ?

Quand l’audit de fin de décennale s’impose

Une seule situation le rend urgent, mais elle est impérative : votre bâtiment entre dans sa 9ᵉ année après la réception. Le délai décennal étant un délai de forclusion, aucune action n’est plus possible passé le dixième anniversaire même pour un désordre grave.

Trois signaux doivent déclencher la mission sans attendre :

• l’immeuble a entre 8 et 9 ans et aucun bilan technique n’a été mené depuis la levée des réserves ;
• des désordres sont « surveillés » depuis plusieurs années sans avoir jamais été qualifiés techniquement ;
• personne, dans la copropriété ou l’organisation, ne sait retrouver le procès-verbal de réception donc personne ne connaît la date d’échéance réelle.

Quand le DTG s’impose

Le DTG répond à une logique différente : il s’agit de savoir où en est le bâtiment et ce qu’il va coûter. Il est pertinent quand :

• la copropriété doit alimenter son fonds de travaux et construire un plan pluriannuel crédible ;
• un immeuble de plus de dix ans est mis en copropriété, ou fait l’objet d’une procédure imposant un état des lieux technique ;
• un propriétaire institutionnel veut objectiver l’état d’un actif avant arbitrage, cession ou programme de rénovation ;
• les décisions de travaux se prennent au coup par coup, sans vision d’ensemble ni hiérarchisation des urgences.

Le cas où la question ne se pose pas : combiner les deux

Pour un immeuble qui approche de ses dix ans, opposer les deux missions n’a pas de sens. Elles se combinent, et cette combinaison est même la configuration la plus efficace pour trois raisons.

Une seule campagne d’inspection alimente les deux livrables. 

Les ingénieurs parcourent le bâtiment une fois ; les constats servent à la fois à la qualification décennale et à l’état général. Le coût cumulé est inférieur à celui de deux missions menées séparément à un an d’intervalle.

Le DTG offre un cadre de décision naturel. 

En copropriété, le DTG est une mission connue, qui se vote en assemblée générale sans difficulté particulière. Y intégrer le volet décennal permet de traiter l’urgence des garanties dans un dispositif que les copropriétaires comprennent et acceptent.

Le plan de travaux devient réaliste. C’est l’argument le plus important. Un DTG est mené sans volet décennal, il chiffre des travaux et les répartit dans le temps sans distinguer ce qui devrait être financé par les constructeurs. Résultat : la copropriété provisionne des sommes pour des reprises qu’elle n’aurait jamais dû payer. Croiser les deux analyses permet de sortir du plan pluriannuel tout ce qui relève encore des garanties.

La question à se poser en premier

Avant même d’arbitrer entre les deux missions, une seule information conditionne tout : la date de réception de l’ouvrage.

• Moins de 8 ans : vous avez du temps, mais programmez déjà l’audit de fin de décennale à échéance. Vous pouvez aussi solliciter un DTG en parallèle.
• Entre 8 et 9 ans : lancez l’audit de fin de décennale en priorité, et envisagez de le coupler au DTG.
• Plus de 10 ans : le DTG est maintenant l’outil pertinent pour piloter le patrimoine. Restent à examiner d’éventuelles garanties contractuelles plus longues sur certains ouvrages.

Cette date figure sur le procès-verbal de réception pas sur l’acte d’achat, ni sur la date de livraison des lots. La retrouver est toujours notre première action.

Ce que nous vous proposons

Nos ingénieurs vérifient la date de réception de votre actif et vous disent, en un échange, quelle mission correspond à votre situation : audit de fin de décennale, DTG, ou les deux menés conjointement. Pour aller plus loin, consultez notre page dédiée à l’audit de fin de garantie décennale, notre pôle audit et valorisation de patrimoine, ou nos articles sur l’audit en copropriété et sur les fissures et infiltrations relevant de la décennale.

Contactez-nous pour un premier échange sans engagement.