Diagnostic technique global (DTG) en copropriété : obligations, contenu et déroulé
Le diagnostic technique global, ou DTG, est l’audit d’ensemble d’une copropriété prévu à l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il dresse l’état technique de l’immeuble, de ses équipements communs et de sa situation réglementaire. Il débouche sur une liste de travaux chiffrée, étalée sur dix ans.
ADECI est un bureau d’ingénierie indépendant, spécialisé dans le diagnostic des bâtiments existants. Nous réalisons ces missions en Île-de-France. Nos clients sont des syndics, des conseils syndicaux et des bailleurs. Nous accompagnons aussi les propriétaires qui divisent un immeuble pour le mettre en copropriété.
L'essentiel en 30 secondes
Le DTG dresse l'état technique complet d'une copropriété et chiffre les travaux des dix prochaines années.
Il comporte quatre volets réglementaires et doit s'appuyer sur un diagnostic de performance énergétique.
Un professionnel indépendant du syndic et des entreprises doit le réaliser
L'assemblée générale vote sa réalisation à la majorité simple de l'article 24.
ADECI réalise votre DTG en Île-de-France. Devis sous 48 heures.
Qu'est-ce que le diagnostic technique global ?
La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé le DTG. L’article L. 731-1 du CCH en fixe le contenu.
Le DTG répond à deux questions. Dans quel état se trouve cet immeuble ?
Combien coûteront les dix prochaines années ?
Il ne se limite pas au bâti. Il examine aussi les équipements communs, la situation réglementaire de la copropriété et sa performance énergétique. Trois bénéfices en découlent.
Connaître l’état réel du patrimoine
Les copropriétaires découvrent souvent leur immeuble au fil des sinistres. Le DTG leur donne une vue d’ensemble, notée et datée.
Anticiper les travaux au lieu de les subir
Un poste identifié cinq ans à l’avance se budgète. Le même poste découvert en urgence se finance par un appel de fonds exceptionnel.
Donner à l’assemblée générale des chiffres, pas des impressions
Un plan de travaux chiffré déplace le débat. L’assemblée arbitre entre des besoins et investissements plus entre des avis.
Attention à une confusion fréquente.
Le DTG ne remplace aucun diagnostic réglementaire obligatoire. Il ne se substitue ni au dossier technique amiante, ni au diagnostic de performance énergétique. Il ne remplace pas non plus les vérifications périodiques des équipements. Il les recense, les analyse et signale ceux qui manquent.
Quand le diagnostic technique global est-il obligatoire ?
Deux cas rendent le DTG obligatoire. Dans tous les autres, il reste facultatif mais le syndic doit poser la question à l’assemblée générale.
La mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans
C’est le cas d’obligation le plus net. L’article L. 731-4 du CCH est sans ambiguïté :
« Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1. »
Cette obligation s’applique depuis le 1er janvier 2017.
Retenez le mot « précédée ». Le DTG doit exister avant la division. Vous ne pouvez pas le produire après coup pour régulariser le dossier.
Le notaire vous réclamera le document au moment d’établir le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Un DTG manquant bloque le calendrier de commercialisation.
L’immeuble visé par une procédure de police administrative
L’article L. 731-5 du CCH ouvre une seconde porte. Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une procédure liée à la sécurité ou à l’insalubrité, l’autorité administrative peut exiger le DTG. Le syndicat des copropriétaires le produit alors dans le délai imparti.
Dans les autres cas : un DTG facultatif, mais une question obligatoire
En copropriété d’habitation, totale ou partielle, l’assemblée générale se prononce sur la réalisation d’un DTG. Le syndic inscrit donc ce point à l’ordre du jour. Les copropriétaires votent ensuite à la majorité simple de l’article 24.
Un « non » reste possible. Deux évolutions réglementaires rendent pourtant ce refus de moins en moins tenable.
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose un PPPT. Toutes les copropriétés de plus de quinze ans relèvent de cette obligation. La loi Climat et Résilience a installé le dispositif en trois vagues. 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots. 2024 pour celles de 51 à 200 lots. 2025 pour celles de 50 lots et moins. Le calendrier est donc entièrement déroulé.
Le DPE collectif. Le calendrier s’est achevé le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots et moins. Les bâtiments dont le permis de construire date d’avant 2013 doivent en disposer.
Un DTG bien mené alimente ces deux obligations. Il évite de payer deux fois la même visite.
Qui peut réaliser un diagnostic technique global ?
La réglementation encadre strictement ce point. Les articles D. 731-1 et D. 731-2 du CCH fixent deux séries d’exigences.
Des compétences pluridisciplinaires.
Le professionnel doit maîtriser six domaines :
- les techniques du bâtiment, en gros œuvre comme en second œuvre ;
- la pathologie des ouvrages ;
- la thermique du bâtiment ;
- les normes de sécurité et d’accessibilité ;
- la réglementation de la copropriété ;
- la gestion financière d’un syndicat.
Il justifie aussi d’un diplôme sanctionnant au minimum trois années d’études supérieures en techniques du bâtiment.
Une indépendance vérifiable.
Le professionnel atteste de son indépendance envers le syndic, les fournisseurs d’énergie et les entreprises intervenant sur l’immeuble. Il justifie également d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Cette exigence n’est pas une formalité administrative. Un prestataire lié à une entreprise de travaux n’a aucune raison objective de minorer un poste. Il en a plusieurs de le majorer.
ADECI ne vend aucun travaux et ne perçoit aucune commission d’entreprise. Notre seul produit est le diagnostic.
Que doit contenir le DTG ? Le détail volet par volet
L’article L. 731-1 du CCH définit quatre volets. Aucun n’est optionnel.
Volet 1 – L’état apparent des parties communes et des équipements communs
Voiries, réseaux d’eaux pluviales, façades, menuiseries, garde-corps, toitures, cages d’escalier, caves, parkings, chaufferie, portes et portails. Chaque ouvrage reçoit une note d’état apparent et une durée de vie théorique.
Volet 2 – L’état technique au regard des obligations légales et réglementaires
Nous passons en revue :
- l’immatriculation au registre national des copropriétés ;
- le dossier technique amiante et le constat de risque d’exposition au plomb ;
- les contrats d’entretien des équipements collectifs ;
- les vérifications périodiques réglementaires ;
- les moyens de secours et les dispositions de sécurité incendie.
Le rapport signale chaque document manquant ou périmé.
Volet 3 – Les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale
Quatre pistes reviennent le plus souvent :
- des contrats à renégocier ou à souscrire ;
- une maintenance périodique à mettre en place ;
- des équipements désaffectés à déposer ;
- une surveillance à organiser sur les ouvrages sensibles.
Volet 4 – Le diagnostic de performance énergétique
Le DPE de l’immeuble, prévu aux articles L. 126-28 ou L. 126-31 du CCH. Un diagnostiqueur certifié le réalise dans un document distinct et complémentaire. Nous coordonnons ce volet et l’intégrons au rapport de DTG. Nous ne nous substituons pas à la certification que la réglementation exige.
Le livrable qui intéresse l’assemblée générale : le plan de travaux à dix ans
Le texte l’exige explicitement :
« Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. »
Dans nos rapports, chaque poste porte quatre données. Nature des travaux, localisation, finalité, évaluation budgétaire. Quatre finalités structurent le plan : sécurité, sauvegarde, valorisation, amélioration énergétique. Un délai recommandé complète chaque ligne, de l’immédiat aux dix ans.
Les 6 erreurs qui rendent un DTG inutilisable
Un plan de travaux non chiffré
Un DTG qui se contente de recommandations ne remplit pas l'article L. 731-1. Sans évaluation budgétaire poste par poste, l'assemblée générale ne peut rien voter.
Une visite qui s'arrête aux parties visibles depuis la cour
Toitures, sous-sols, gaines techniques et locaux de service concentrent l'essentiel des désordres de sécurité. Un DTG qui les évite passe à côté du sujet.
Un diagnostiqueur lié au syndic ou à une entreprise de travaux
L'article D. 731-2 exige une attestation d'indépendance. Réclamez-la. Un rapport rédigé par une partie prenante des travaux perd toute valeur d'arbitrage.
Des diagnostics existants repris sans les confronter à la réalité
Un dossier technique amiante de 2005 recopié tel quel n'apporte rien. Il faut le lire, mesurer ce qu'il ne couvre pas, et le dire.
La maintenance récurrente noyée dans le programme de travaux
Un nettoyage des espaces et un remplacement de portes coupe-feu ne pèsent pas pareil sur la trésorerie. Nous les présentons dans deux tableaux distincts.
Un DTG produit après la mise en copropriété
L'article L. 731-4 impose l'antériorité. Un DTG daté après la division ne régularise rien.
Le déroulé d'une mission DTG ADECI
1. L'analyse documentaire
Nous demandons au syndic les pièces de la copropriété : règlement, procès-verbaux d’assemblée, diagnostics, contrats de maintenance, balance comptable. Cette lecture oriente ensuite la visite.
Elle réserve souvent des surprises. Un dossier technique amiante jamais actualisé. Un contrat d’entretien vieux de trente ans. Une immatriculation à rafraîchir. Ces écarts remontent dès cette étape.
2. L'audit technique sur site
Nous parcourons l’ensemble des parties communes accessibles. Espaces extérieurs, façades, toitures, cages d’escalier, sous-sols, parkings, locaux techniques. Chaque poste reçoit une notation d’état apparent et une durée de vie théorique.
L’examen reste visuel. Nous ne réalisons ni sondage ni démontage dans le cadre du DTG. Nous le disons clairement dans le rapport, et nous proposons des investigations complémentaires quand un doute le justifie.
3. Le croisement réglementaire
Nous confrontons l’immeuble à ses obligations : polluants du bâtiment, vérifications périodiques, contrats d’entretien, sécurité incendie, immatriculation au registre national. Chaque écart devient une information signalée dans le rapport.
4. Le plan de travaux à dix ans
Nous construisons le programme, hiérarchisé par finalité et par délai. Nous y ajoutons un tableau de maintenance à mettre en place, distinct du programme de travaux.
Demandez votre devis de diagnostic technique global : réponse sous 48 h Envoyez-nous les caractéristiques de l’immeuble : adresse, nombre de lots, nombre de bâtiments, équipements collectifs. Demander un devis DTG
Les désordres les plus fréquemment relevés lors de nos DTG
Nos rapports font remonter les mêmes familles de constats, d’un immeuble à l’autre :
- des voies de circulation véhicules dégradées, avec des reprises d’enrobé repoussées d’année en année ;
- des habillages de menuiseries en bois dégradés et des garde-corps marqués par les chocs ;
- une toiture accessible sans point d’accroche ni garde-corps, donc impraticable en sécurité ;
- l’absence de désenfumage, de colonne sèche ou de portes coupe-feu dans les circulations et les caves ;
- des vide-ordures désaffectés seulement partiellement obturés ;
- un dossier technique amiante ancien, jamais actualisé, sans prélèvement ni analyse ;
- des contrats d’entretien absents, périmés ou introuvables.
Ce que donne un DTG sur une copropriété de 48 lots. Les chiffres ci-dessous proviennent d’une mission ADECI réelle, menée en Île-de-France sur un ensemble des années 1960 et anonymisée.
| Indicateur | Résultat |
|---|---|
| Travaux retenus au plan à dix ans | environ 367 000 € |
| Rapporté au lot principal | environ 7 650 € par lot |
| Part des travaux motivés par la sécurité | 42 % du programme |
| Travaux à engager immédiatement | environ 21 300 €, soit moins de 6 % du budget |
| Poste le plus lourd | portes coupe-feu des caves et de la chaufferie : 55 000 € |
Deux enseignements en ressortent.
La sécurité domine le budget. Quatre euros sur dix partaient dans des postes de sécurité, pas d’embellissement. Une copropriété sans DTG l’ignorait totalement.
L’urgence coûte peu. Les travaux immédiats pesaient moins de 6 % du programme. Un point d’accroche de toiture à 1 000 €. Des serrures de caves à 800 €. Ce sont des montants qu’une assemblée vote sans difficulté, encore faut-il que quelqu’un les ait identifiés.
À qui s'adresse le diagnostic technique global ?
Syndics de copropriété
Vous devez inscrire la question du DTG à l’ordre du jour et construire le PPPT. Nous vous remettons un rapport directement exploitable en assemblée générale.
Conseils syndicaux et copropriétaires
Vous voulez savoir où passe l’argent des dix prochaines années. Le plan de travaux chiffré vous donne cette visibilité, poste par poste.
Propriétaires qui mettent un immeuble en copropriété
Vous divisez un immeuble de plus de dix ans pour le vendre par lots. Le DTG conditionne votre calendrier notarial. Lancez la mission dès que le projet se dessine.
Bailleurs institutionnels et investisseurs
Vous cédez un patrimoine par lots ou vous arbitrez un plan de travaux pluriannuel. Le DTG fournit la base technique et budgétaire de cet arbitrage.
DTG, PPPT, DPE collectif et diagnostic structurel : quatre documents à ne pas confondre
| Document | Fondement | Qui est concerné | Horizon |
|---|---|---|---|
| DTG | Art. L. 731-1 CCH | Obligatoire à la mise en copropriété (immeuble > 10 ans) ou sur demande de l’administration ; facultatif ailleurs | Plan de travaux à 10 ans |
| PPPT | Art. 14-2 loi du 10 juillet 1965 | Toutes les copropriétés de plus de 15 ans | 10 ans, actualisable |
| DPE collectif | Art. L. 126-28 / L. 126-31 CCH | Copropriétés dont le permis est antérieur à 2013 | 10 ans |
| Diagnostic structurel | Art. L. 126-6-1 CCH, décret n° 2025-814 du 12 août 2025 | Bâtiments d’habitation collectifs de plus de 15 ans, dans les secteurs délimités par la commune | 10 ans |
Le DTG nourrit le PPPT. Le PPPT reprend l’analyse et le chiffrage du DTG pour construire le programme voté en assemblée. Un DTG peut conclure à l’absence de travaux nécessaires dans les dix ans. La copropriété échappe alors au PPPT, pendant la durée de validité du diagnostic.
Le diagnostic structurel est un document à part. Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 l’a rendu applicable le 15 août 2025. Il vise les désordres qui compromettent la solidité du bâtiment : fondations, façades, planchers, murs porteurs, charpente. En copropriété, le PPPT peut en tenir lieu à condition que son auteur justifie des compétences requises. Beaucoup de prestataires décrochent sur ce point précis. ADECI porte les deux compétences en interne. Notre pôle diagnostic structurel traite la pathologie des ouvrages depuis l’origine du cabinet.
Qui sommes-nous ?
Chez ADECI, nous capitalisons sur notre riche expérience pour vous fournir des diagnostics fiables et des préconisations pragmatiques, adaptés à la réalité de vos ouvrages.
Contact Direct
Questions fréquentes
Le DTG est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Non. Le DTG devient obligatoire dans deux cas. D'abord avant la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans (article L. 731-4 du CCH). Ensuite sur demande de l'autorité administrative, dans le cadre d'une procédure liée à la sécurité ou à l'insalubrité (article L. 731-5). Ailleurs, il reste facultatif. Le syndic doit toutefois inscrire la question à l'ordre du jour. L'assemblée générale se prononce alors à la majorité simple.
À quel moment faut-il réaliser le DTG lors d'une mise en copropriété ?
Avant la division. L'article L. 731-4 du CCH précise que la mise en copropriété est « précédée » du diagnostic technique global. Vous ne pouvez pas produire le DTG après avoir établi le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Lancez la mission dès que le projet de division se dessine. Le notaire vous réclamera le document pour constituer le dossier.
Qui peut réaliser un diagnostic technique global ?
Quelle est la durée de validité d'un DTG ?
Aucun texte ne fixe de durée de validité formelle. En pratique, le DTG projette les travaux sur dix ans : cet horizon constitue sa durée d'usage. Une copropriété peut obtenir un DTG concluant à l'absence de travaux dans les dix prochaines années. Elle échappe alors au projet de plan pluriannuel de travaux, tant que le diagnostic reste valide. Nous recommandons une actualisation après tout programme de travaux important ou tout sinistre affectant les parties communes.
Le DTG dispense-t-il du projet de plan pluriannuel de travaux ?
Dans un seul cas : lorsque le DTG conclut à l'absence de travaux nécessaires dans les dix prochaines années. Cette situation reste rare sur un immeuble de plus de quinze ans. Dans tous les autres cas, le DTG ne dispense pas du PPPT : il l'alimente. L'analyse technique et le chiffrage du DTG servent de matière première au plan pluriannuel que l'assemblée générale votera ensuite.
Un DTG tient-il lieu de diagnostic structurel ?
Non, ce sont deux documents distincts. Le diagnostic structurel relève de l'article L. 126-6-1 du CCH et du décret n° 2025-814 du 12 août 2025. Il concerne les bâtiments d'habitation collectifs de plus de quinze ans. Encore faut-il qu'ils se situent dans un secteur délimité par la commune. Il porte spécifiquement sur les désordres qui compromettent la solidité du bâtiment. En copropriété, le projet de plan pluriannuel de travaux peut en tenir lieu. Son auteur doit alors justifier des compétences que le décret exige.
Le DTG inclut-il le DPE collectif ?
Le DPE constitue le quatrième volet réglementaire du DTG, aux termes de l'article L. 731-1 du CCH. Un diagnostiqueur certifié le réalise cependant dans un document distinct et complémentaire. ADECI coordonne ce volet et l'intègre au rapport de DTG. Vérifiez systématiquement, dans les devis que vous comparez, si le DPE collectif entre ou non dans le prix annoncé.
Combien de temps faut-il pour obtenir un DTG ?
Le délai dépend de la taille de l'immeuble et du nombre de bâtiments. La rapidité du syndic à transmettre les pièces pèse tout autant. La collecte documentaire conditionne souvent le calendrier plus que la visite elle-même. ADECI vous adresse un devis sous 48 heures. Ce devis fixe la date de visite et la date de remise du rapport.