Diagnostic structurel réglementaire (décret 2025-814) : Le guide complet pour répondre à la commune dans les délais
Le diagnostic structurel réglementaire est une inspection de la structure d’un immeuble d’habitation collectif. L’article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) l’impose dans les secteurs que la commune délimite. Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 en fixe les modalités.
ADECI réalise ce diagnostic en Île-de-France pour les syndics, les syndicats de copropriétaires et les propriétaires uniques. C’est l’un de nos pôles d’expertise, au titre du diagnostic structurel et de la pathologie des ouvrages. Nous ne réalisons pas de travaux. C’est la condition d’indépendance que le texte exige.
L'essentiel en 30 secondes
Le diagnostic vise les bâtiments d'habitation collectifs d'au moins 15 ans, situés dans un secteur délimité par délibération du conseil municipal.
Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires dispose de 18 mois, à compter de la notification, pour transmettre le rapport à la commune.
Le diagnostic peut être a renouveller au moins tous les 10 ans.
Le professionnel justifie de compétences en structure et en pathologie du bâtiment, d'une assurance d'au moins 1 000 000 € par sinistre et d'une stricte indépendance.
Sans transmission, le maire peut faire réaliser le diagnostic d'office, aux frais du propriétaire.
En copropriété, l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) par ADECI satisfait l'obligation.
Qu'est-ce que le diagnostic structurel réglementaire ?
C’est un état de la solidité d’un immeuble collectif, établi à partir d’une inspection visuelle. Le professionnel parcourt le bâtiment, à l’intérieur comme à l’extérieur. Il relève les désordres apparents qui peuvent affecter la stabilité de l’ouvrage et la sécurité des occupants.
La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a créé ce diagnostic. Elle répond à une série d’effondrements d’immeubles anciens, dont celui de la rue d’Aubagne à Marseille en novembre 2018. Le législateur a voulu donner aux maires un outil de repérage avant l’accident, et pas après.
Le diagnostic structurel ne remplace pas une étude de structure. Il ne recalcule pas les planchers, ne vérifie pas la conformité de l’immeuble aux normes actuelles mais dit ce qui se voit et ce qu’il faut en faire. Pour une copropriété qui n’a jamais fait regarder ses caves ni sa charpente depuis des décennies, c’est souvent la première photographie sérieuse de l’état réel de l’immeuble.
Quand le diagnostic structurel est-il obligatoire ?
Trois conditions doivent être réunies en même temps.
Un secteur délimité par la commune
Tout part d’une délibération du conseil municipal. La commune délimite des secteurs où l’habitat dégradé est important, ou bien où l’habitat ancien présente des fragilités structurelles. Le texte cite l’époque de construction, les caractéristiques techniques ou architecturales, les matériaux employés et l’état des sols.
Le périmètre figure ensuite en annexe du plan local d’urbanisme. Le décret a modifié en ce sens les articles R. 151-53 et R. 161-8 du code de l’urbanisme.
Aucune délibération, aucune obligation. Une commune n’est pas tenue de délimiter un secteur.
Un bâtiment d'habitation collectif d'au moins 15 ans
Le texte vise les bâtiments d’habitation collectifs, en copropriété ou non. Le premier diagnostic intervient dès que 15 ans se sont écoulés depuis la réception des travaux de construction. Il se renouvelle au moins une fois tous les 10 ans.
Un immeuble haussmannien entre dans le champ. Une résidence livrée en 2008 aussi, dès lors qu’elle se situe dans le secteur.
Une notification au propriétaire ou au syndic
La commune notifie la délibération aux propriétaires ou aux syndics, par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut, elle procède par affichage en mairie et sur le bâtiment. Le délai de 18 mois court à partir de cette notification (article R. 126-43-3 du CCH).
Dix-huit mois, c’est court pour une copropriété. Il faut une assemblée générale pour voter la dépense, une consultation, puis la mission elle-même. Un syndic qui attend la prochaine AG ordinaire perd souvent six mois d’entrée. Si le diagnostic recommande ensuite des sondages ou un suivi de fissures, il faudra parfois un second vote avant de pouvoir transmettre un dossier complet à la commune.
Que se passe-t-il si le rapport n'est pas transmis ?
Passé le délai de 18 mois, le maire demande la transmission du rapport. Le propriétaire dispose alors d’un mois. Sans réponse, la commune fait réaliser le diagnostic d’office, à la place du propriétaire et à ses frais.
La commune recouvre ces frais comme en matière de contributions directes (article R. 126-43-11 du CCH). Le syndicat perd alors la main sur le choix du prestataire, sur le calendrier et sur le coût.
Le rapport peut aussi révéler un danger. Le maire mobilise alors ses pouvoirs de police de la mise en sécurité (articles L. 511-1 et suivants du CCH). Un arrêté de mise en sécurité impose alors des travaux dans un délai fixé.
Qui peut réaliser le diagnostic structurel ?
Le décret ne crée pas de certification spécifique. Il fixe des exigences de compétence, d’assurance et d’indépendance (articles R. 126-43-4 à R. 126-43-8 du CCH).
Les compétences exigées
Le professionnel peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement. Il doit maîtriser plusieurs domaines :
- les modes constructifs traditionnels et contemporains ;
- la stabilité et la solidité des bâtiments, y compris les questions de sol ;
- les produits et matériaux de construction ;
- les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
- la terminologie technique et juridique du bâtiment ;
- les textes relatifs à la sécurité de l’habitat.
Il en apporte la preuve par un diplôme de l’enseignement supérieur. Le texte exige au moins cinq années d’études en bâtiment, construction ou génie civil, plus une expérience professionnelle. Le texte admet aussi un titre professionnel ou une certification de niveau équivalent.
L'assurance
Le professionnel souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Le décret fixe le plancher de garantie à 1 000 000 € par sinistre. Il le porte à 1 500 000 € par année d’assurance (article R. 126-43-6 du CCH).
L'indépendance
Le texte interdit au diagnostiqueur d’accorder un avantage au propriétaire ou au syndic. Il lui interdit aussi d’en recevoir d’une entreprise susceptible de réaliser les travaux (article R. 126-43-7 du CCH). Le professionnel remet une attestation sur l’honneur d’impartialité et d’indépendance, qui accompagne le rapport transmis à la commune.
Notre avis est simple. Un diagnostic signé par l’entreprise qui chiffrera les travaux ne vaut rien pour la commune. Ni pour les copropriétaires.
Que doit contenir le rapport ?
L’article R. 126-43-10 du CCH liste le contenu du rapport. Un arrêté du 22 août 2025 en fixe le modèle.
Les informations obligatoires
Le rapport comporte, au minimum :
- la localisation géographique du bâtiment et ses éléments d’implantation ;
- l’identité du professionnel et les coordonnées de son assureur ;
- la description du bâtiment : type, année de construction, nombre d’étages, présence d’un sous-sol, surface ;
- la description des éléments structurels diagnostiqués et des désordres observés ;
- la description des travaux déjà réalisés et de leur incidence sur la stabilité ou la solidité de l’ouvrage.
Les recommandations
Le rapport peut aller plus loin. Des investigations complémentaires s’imposent parfois, et le professionnel les recommande. Même logique pour les mesures de sécurisation à prendre avant travaux. Le texte prévoit enfin une liste hiérarchisée des travaux à réaliser.
Chez ADECI, ces trois volets figurent systématiquement au rapport. Un constat sans suite à donner laisse le syndic seul face à l’assemblée générale. Les copropriétaires veulent surtout savoir ce qui presse vraiment, et ce qui peut attendre deux ou trois exercices sans mettre personne en danger.
Les documents à remettre au professionnel
Le propriétaire ou le syndic remet au diagnostiqueur les pièces utiles (article R. 126-43-9 du CCH). On y trouve l’historique des travaux, les diagnostics antérieurs et les éventuels arrêtés de péril.
Dans les faits, ce dossier arrive rarement complet. Les plans d’origine manquent dans la majorité des immeubles anciens. Le diagnostic reste possible sans eux, mais chaque pièce retrouvée affine l’analyse.
Ce que le diagnostic ne couvre pas
Le rapport porte sur ce qui est visible et accessible le jour de la visite. Il ne dit rien des parties inaccessibles sans dépose. Il ne remplace ni une étude de sol, ni un calcul de reprise en sous-œuvre, ni un diagnostic amiante ou plomb. Quand un doute subsiste, nous l’écrivons et nous proposons l’investigation qui le lèvera.
Les 6 erreurs qui coûtent cher
Attendre l'AG ordinaire.
Le délai de 18 mois ne se suspend pas. Convoquer une AG spécifique coûte moins cher qu'un diagnostic d'office.
Confier la mission à une entreprise de travaux.
L'attestation d'impartialité devient impossible à signer honnêtement. Le rapport perd alors sa valeur, pour la commune comme pour l'AG.
Commander un PPPT sans volet structurel
Le PPPT peut tenir lieu de diagnostic structurel. Encore faut-il que son auteur réponde aux exigences du décret. Beaucoup de PPPT se limitent au volet thermique et aux équipements.
Oublier les parties privatives porteuses.
Un mur porteur ouvert dans un appartement pèse sur la stabilité de tout l'immeuble. Le diagnostic doit pouvoir y accéder, ce qui suppose d'organiser les visites.
Négliger les caves et les combles.
Les désordres les plus graves se cachent souvent là où personne ne va.
Transmettre le rapport sans l'attestation.
La commune attend les deux pièces. Un dossier incomplet appelle une relance, et le délai continue de courir.
Comment se déroule la mission ADECI ?
1. Cadrage et collecte. Nous analysons la notification, le délai restant et les pièces disponibles. Plans, carnet d’entretien, anciens diagnostics, procès-verbaux d’AG : tout sert. Nous établissons le devis sous 48 heures.
2. Visite du bâtiment. Un ingénieur parcourt l’immeuble de la cave à la toiture : façades, cages d’escalier, planchers accessibles, caves, combles, charpente, balcons. Nous organisons avec le syndic l’accès à un échantillon de logements.
3. Analyse et rédaction. Nous rédigeons le rapport au modèle de l’arrêté du 22 août 2025. Chaque désordre fait l’objet d’une localisation, d’une photo, d’une interprétation et d’un niveau de priorité. Les investigations complémentaires et la liste hiérarchisée des travaux complètent le document.
4. Remise et transmission. Nous remettons le rapport et l’attestation d’impartialité. Nous les commentons avec le syndic ou le propriétaire, puis le dossier part à la commune.
Si la copropriété n’a pas encore de PPPT, nous pouvons le réaliser en option. Le diagnostic structurel s’intègre alors au projet de plan, et une seule mission couvre les deux obligations.
Notification reçue ? Envoyez-nous l’adresse et la date de notification. Devis sous 48 heures. Obtenir mon devis de diagnostic structurel
Les désordres que nous relevons le plus souvent
Les immeubles collectifs anciens présentent des pathologies récurrentes. Elles ne sont pas toutes graves, mais aucune ne se règle seule.
Premier suspect : les planchers bois autour des pièces humides. Une vieille fuite sous une salle de bains pourrit les têtes de solives. Côté plafond, rien ne se voit.
Les façades fissurent. Une fissure fine d’enduit n’a pas la gravité d’une lézarde traversante au droit d’une baie. La seconde traduit un mouvement de la maçonnerie, dont il faut trouver la cause.
Sur le béton armé des balcons et des dalles, l’enrobage finit par céder. Les aciers corrodés gonflent, le béton éclate. Sur une console de balcon, le risque de chute concerne directement la voie publique. Nous voyons encore trop de balcons où un morceau de béton est déjà tombé, sans que personne ait pensé à faire poser un filet ou à interdire l’accès.
En sous-sol, l’eau fait son œuvre. Des descentes pluviales fuyardes et des réseaux enterrés dégradés lessivent les sols d’assise et fragilisent les pieds de murs.
Reste le cas des travaux privatifs non déclarés. Une cloison abattue qui portait un plancher laisse parfois une simple fissure chez le voisin du dessous. C’est le désordre le plus difficile à repérer. C’est souvent aussi le plus lourd de conséquences.
Diagnostic structurel, PPPT, DTG, DPE : qui fait quoi ?
Ces documents se recoupent en partie. Aucun ne se substitue totalement à un autre, sauf le PPPT pour le diagnostic structurel.
| Document | Base légale | Qui déclenche | Objet | Équivalence |
|---|---|---|---|---|
| Diagnostic structurel | Art. L. 126-6-1 CCH, décret n° 2025-814 | La commune, par délibération | Solidité de la structure, désordres apparents | Satisfait par l’élaboration du PPPT en copropriété |
| Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) | Art. 14-2 loi du 10 juillet 1965 | Obligation légale selon la taille de la copropriété | Travaux sur 10 ans, dont sauvegarde et performance énergétique | Vaut diagnostic structurel |
| Diagnostic technique global (DTG) | Art. L. 731-1 CCH | Vote de l’AG ou mise en copropriété | État général de l’immeuble et des équipements | Ne vaut pas diagnostic structurel |
| DPE collectif | Art. L. 126-31 CCH | Obligation légale | Performance énergétique | Aucune |
Pour le détail, voyez nos pages sur le plan pluriannuel de travaux en copropriété et sur le DTG en copropriété.
À qui s'adresse le diagnostic structurel ?
Aux syndics de copropriété
Le syndic reçoit la notification et porte le calendrier. Il informe les copropriétaires et inscrit la dépense à l'ordre du jour. Il choisit aussi un professionnel conforme au décret. Nous lui fournissons un devis lisible par l'AG et un rapport qu'il peut présenter sans traduction.
Aux propriétaires uniques et aux bailleurs
Un immeuble en monopropriété n'échappe pas à l'obligation. Le propriétaire, personne physique, foncière ou bailleur social, commande directement le diagnostic. Le rapport sert aussi à programmer les travaux et à documenter l'état du patrimoine avant une cession, ce qu'un acquéreur ou une banque regardera de près dans un immeuble ancien.
Aux conseils syndicaux
Le conseil syndical n'a pas d'obligation propre. Il a en revanche intérêt à suivre le dossier de près. C'est lui qui interrogera le diagnostiqueur sur les priorités. Nous prenons le temps de répondre à ses questions, parce qu'un conseil syndical qui a compris le rapport le défend bien mieux en assemblée qu'un syndic seul.
Confiez votre diagnostic structurel réglementaire à ADECI
Votre commune vous a notifié sa délibération ? Votre secteur est en cours de délimitation ? Envoyez-nous l’adresse, l’année de construction, le nombre de lots et la date de notification.
Nous vous adressons un devis sous 48 heures, avec le calendrier compatible avec votre délai de 18 mois.
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Comment savoir si mon immeuble se trouve dans un secteur délimité ?
Consultez les annexes du plan local d'urbanisme de votre commune, ou interrogez le service urbanisme. Le Cerema documente la procédure côté collectivité. La commune notifie aussi la délibération aux propriétaires et aux syndics concernés, par lettre recommandée ou par affichage.
Le diagnostic structurel concerne-t-il un immeuble qui n'est pas en copropriété ?
Oui. Le texte vise tous les bâtiments d'habitation collectifs du secteur, en copropriété ou non. Le propriétaire unique commande alors lui-même le diagnostic.
Un immeuble de moins de 15 ans est-il concerné ?
Combien de temps le diagnostic structurel reste-t-il valable ?
Dix ans au plus. L'article L. 126-6-1 du CCH impose un renouvellement au moins une fois tous les dix ans.
Qui paie le diagnostic structurel en copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires. La dépense se répartit entre les copropriétaires selon les tantièmes, comme les autres charges relatives aux parties communes.
Le syndic peut-il commander le diagnostic sans vote de l'assemblée générale ?
Non. L'assemblée générale doit voter la dépense. Avec un délai de 18 mois, mieux vaut convoquer une AG dédiée que d'attendre l'AG annuelle.
Que fait la commune du rapport ?
Elle l'utilise pour repérer les immeubles à risque. En cas de danger, le maire engage une procédure de mise en sécurité et prescrit des travaux.
Le diagnostic structurel comprend-il des sondages destructifs ?
Non. Le texte repose sur une inspection visuelle. L'œil ne suffit pas toujours à qualifier un désordre. Le rapport recommande alors des investigations complémentaires : sondages, ferroscan, suivi des fissures. ADECI pourra vous les proposer.
Le diagnostic structurel remplace-t-il le DPE collectif ?
Non. Il porte sur la solidité de l'immeuble, pas sur sa performance énergétique. Les deux obligations coexistent.
Quels sont les diagnostics obligatoires en copropriété ?
Cela dépend de la copropriété. Le DPE collectif, le PPPT et, dans un secteur délimité, le diagnostic structurel. Le DTG s'impose lors de la mise en copropriété d'un immeuble achevé depuis plus de dix ans, ou sur vote de l'assemblée générale.
Une maison individuelle est-elle concernée ?
Non. L'obligation vise les bâtiments d'habitation collectifs. Une maison individuelle en reste dehors, même dans un secteur délimité.
Combien coûte un diagnostic structurel réglementaire ?
Le prix dépend de la surface, du nombre de niveaux et du nombre de logements à visiter. L'accès aux caves et aux combles pèse aussi. Nous établissons un devis sous 48 heures à partir de ces éléments.